こんにちは！ハタラクオンナです。
今回は、「保有賃貸物件が空室になったらすぐやる事リスト」というテーマでお送りしたいと思います。
賃貸に出していた物件の入居者が退去した！何をすればいい？
コンテンツ
１．現地の現状確認
現地確認で「清掃手配」「保険金請求」「原状回復費用請求」いずれかを見極める
絶対自分で行かなくてはならない！というわけでもなく、管理会社の人にしてもらってもいいが、自分の目で見て判断するのがベターですね。
原状回復するためには、以下のいずれかに該当するかを見極めるのがポイントになります。
- 清掃手配（家主自身で清掃手配）
- 原状回復費用請求（業者に見積もりを取り元賃借人へ請求）
- 保険金請求（業者に見積もりを取り保険会社へ請求）
確認事項：原状回復費用請求の見極めは賃借人の過失による損傷なのか、自然損耗なのか
現状を把握したら、明らかに賃借人の過失でつけられた傷や穴に関しては、業者に見積もりを取ってその額を賃借人に請求します。
その 他、長く住んだことによる壁紙の黄ばみや、ちょっとしたCFの色落ちなど、経年劣化や通常損耗と思われるところに関しては掃除や修理の手配を家主負担で行います。
確認事項：台風や地震などによる傷がないか確認
昨今においては、天災の被害が多くなって来ていますよね。物件を賃貸に出している間においても、台風や地震によって負った損傷に関しては保険会社から保険金が下りる場合が往々にしてあるので詳細を次のチャプターでご紹介します。
２．保険会社に保険金請求
保険会社に保険金を請求するのは、天災の発生から○年以内などと定められているのですが、昨今においては様々な天災が発生しているので何かしらに該当すると言えるのではないでしょうか。
保険金請求は賃借人が物件に住居中の間においてももちろん請求できるものなのですが、この空室になった機会にガッツリ物件の健康診断の意味も兼ねて業者に見積もりを取ってもらいましょう。
築5年以上の物件はほぼ必ずと言っていいほど、屋根には何かしらの傷が入っていたりするので、直近の天災の被害として申請します。天災の被害であると認められれば保険金で物件の補修ができるので大変お得です。
３．物件所在地の行政の補助金制度を確認し、活用する
耐震診断、耐震工事、バリアフリー対策、子育て支援リノベーション…
自治体が費用の一部を負担してくれる
地震が発生した際に街の被害を最小限にとどめたい、そんな趣旨から、物件所在地の自治体が物件の耐震診断の実施に力を入れている場合があり、補助金を実施した所有者に給付している場合があります。
また、割と多くの自治体で、高齢者や身体に障がいを抱える方のためのバリアフリー対策や子育て支援などを目的としたリフォームにも補助金を出していたりするのでチェックしてみましょう！
子育て世帯や新婚世帯（以下、子育て世帯等）の市内居住の促進と民間賃貸住宅ストックの有効活用を図るため、子育て世帯等の入居促進を目的とした改修工事を行う民間賃貸住宅等のオーナーに対して、一定の要件を満たす改修を行った場合に、改修工事費の一部を補助します。（賃貸マンションのほか戸建ての空家や事務所等の空室をリフォームし、要件に適合する賃貸住宅とする場合も対象となります。）
参考：大阪市
上記のように「要件に適合する賃貸住宅とする場合も対象」ってところが嬉しいですね！要するに、自分たちが実際に住む住宅だけでなく、物件を貸し出す場合のリフォームも対象になる場合も多いので、空室になったこの機会にどんどん調べて活用を検討してみましょう！
４．物件を世に出す仕組みを構築しておく
物件資料作成
物件の概要を簡潔に不動産屋さんに知ってもらえるよう、住所、間取り、広さ、写真、条件等がわかりやすく示された資料を作ってみましょう。
作るのはワードやエクセルで簡単に作ってしまって大丈夫です。
そんなツールを使う技術がないという方でも以下の情報を不動産屋さんに連携しておけば不動産屋さんが適宜作成してくれる場合もあります。
- 住所
- 間取り
- 広さ（敷地面積、延べ床面積など）
- 写真
- 条件（家賃、敷金、礼金、保証金、保証会社が要か否か等…）
広告費の設定
不動産屋さんに支払う広告料を決めます。
宅建業法では、基本1ヶ月分の家賃が成功報酬と定められていますが、広告費として2ヶ月や3ヶ月出す家主もいます。というか、2ヶ月分や3ヶ月分出すのが当たり前、みたいな風潮になってきているかもしれません。
家賃の安い物件では広告費2ヶ月でも3ヶ月でも少ない、と感じられてしまう場合もあるので一律で広告費10万円と定めている家主もいるようで、やり方は千差万別ですね。
賃貸借契約書の追加特約事項
気が早いかもしれませんが、次の賃借人が決定した時の賃貸借契約書の追加特約事項を考えておきましょう。
違約期間を設けるか
不動産屋さんに広告料を支払い大きなコストをかけて賃借人を決めても、その賃借人が半年とかで退去されたらたまったものではありませんよね。
どうしてもそんな事態を逃れたい場合は、「1年以内の退去は違約金家賃2ヶ月分発生」と契約書の特約事項に追記することを検討しましょう。
ただ、賃借人都合の退去ではなく、物件に重篤な問題があって退去する場合もあるので、そこは考慮が必要です。
ペット飼育可能の場合、条件に差を設けるか
ペット飼育可能物件は決まりやすい傾向にはありますが、物件を汚されたり猫が爪を引っ掻いて傷がつけられたりします。
そんな場合は原状回復費用を設定したり、最初から礼金1ヶ月加算としたりする場合もあります。
はたまた、ペットを飼っても飼わなくても条件を同じにする家主もいます。これに関しても家主自身が判断するようにしましょう。
自主管理にするか管理会社に入ってもらうか
物件を自主管理にするか、管理会社に入ってもらうかは、特に会社員オーナーに取って大きなテーマではないでしょうか。
ただ、物件に問題がなければ頻繁に呼び出される事はないはずです。
余計なコストをかけたくない場合は自主管理を検討しましょう。ただ、何か問題が起こった場合の費用負担については明確に提示するようにしましょう。
例えば、鍵を紛失した場合、物件に問題が起こった場合、天災で被害を被った場合、いろんなケースが考えられますので、最悪のケースをシミュレーションして、その場合の費用負担はどうするかも考えておきます。
管理会社を通す場合は、管理費用とその規定（トラブルが起こった場合の対策、費用負担等）をしっかり確認しておきましょう。
賃借人が滞納した場合の対応（遅延損害金の設定）
万が一、賃借人が家賃を滞納した場合の対策も考えておきます。
賃貸借契約締結時に保証会社を設定しておけば（不動産屋さんが仲介時に保証会社を設定するか打診がある場合が多いです）、保証会社が家賃を補填してくれるはずですが、まずは賃借人に家賃を請求するのが一般的です。
家賃滞納が発生した場合の請求方法の一例は以下の通りですが、その工程を経ても家賃の支払いがなされない場合、保証会社に期日までに家賃補填の請求をします。
- 滞納発生
- まずは家賃を電話やメール（SMSなど）で請求
- それでも家賃が支払われない場合は内容証明送付
- それでも家賃が支払われない場合は少額訴訟裁判
大体の場合は電話やメールで請求したら、「あ、家賃支払い忘れていた」と言って早々に支払ってくれる人がほとんどなので、内容証明や少額訴訟は経験したことがないですが、こういった方法もあるということを認識しているといないでは心の余裕が違うのではないでしょうか。
５．案内されやすい仕組みづくり
不動産屋さんに物件資料の配布
特に1月〜3月や9月〜10月（引越しシーズン）繁忙期に備えて物件紹介資料を不動産屋さんに配っておきましょう。
物件所在地の最寄り駅周辺の不動産屋さんに物件資料を配りまくります。
ちょっと泥臭い方法ではありますが、実際に足を運ぶことで、名刺ももらえますし、不動産屋さんの本音を聞けたり、最近の動向を教えてもらえたりもします。
空室確認の仕組みを構築
不動産屋さんに物件情報を提供すると、時々物件確認の電話があったりします。
「〇〇（物件名）、まだ空いていますか？」と新人の営業が電話対応の練習も兼ねて電話してきてくれるのですが、こちら側でも物件の空室を確認できる仕組みを構築しておいてあげれば親切かもしれません。
例えば、あなたが運営しているブログなどで空室状況を公開しておくなどもひとつの手です。現在ブログなんて持っていないよ！という人も、ブログは無料で立ち上げることができますので調べて新設してみてください。
新設したブログに１記事だけ、「〇〇（物件名）空室情報」という記事を投稿して、物件の空室情報を上げておけば、それだけで物件の空室情報を２４時間、確認できる仕組みを構築することができます。
鍵は現地に設置
不動産屋さんにとって物件案内をする際に重要なのは、鍵をどのような方法で受け渡すかということです。
鍵の受け渡しには次のような方法があります。
- 管理会社が鍵を管理しているので連絡して取りに行く
- 家主の家まで鍵を取りに行く
- 鍵は現地のキーボックスに入っている
- 事前に家主から鍵を預かっておく
上記の中で、一番不動産屋さんの負担が少なく、案内チャンスが多くなるのは「鍵は現地のキーボックスに入っている」という状態ではないでしょうか。
忙しい不動産屋さんは家主や管理会社に連絡して（管理会社休みとかで）結局連絡がうまいこと取れず案内チャンスを逃してしまうと言った無駄な手間を嫌います。
事前に不動産屋さんに鍵を預けておくのも良いのですが、鍵を複数本用意せねばならず、コストや手間もかかります。
鍵は現地に設置するのがおすすめです！
周辺駐車場の地図（情報）などを用意
不動産屋さんは物件案内を車ですることがほとんどなので、物件周辺に駐車スペースがあるかどうかを気にするケースが多いです。
物件周辺の駐車スペース情報を調べて連携してあげると喜ばれます。
まとめ
１．現地の現状確認
現地確認で「清掃手配」「保険金請求」「原状回復費用請求」いずれかを見極める！
２．保険会社に保険金請求
３．物件所在地の行政の補助金制度を確認し、活用する
耐震診断、耐震工事、バリアフリー対策、子育て支援リノベーション…
４．物件を世に出す仕組みを構築しておく
物件資料作成
広告費の設定
賃貸借契約書の追加特約事項
５．案内されやすい仕組みづくり
不動産屋さんに物件資料の配布
空室確認の仕組みを構築
鍵は現地に設置
周辺駐車場の地図（情報）などを用意