【大家さん向け】家賃滞納が発生した場合の対処法/裁判編

こんにちは!ハタラクオンナです。

今回は、「【大家さん向け】家賃滞納が発生した場合の対処法/督促/裁判」というテーマでお送りしたいと思います。

(前回の「【大家さん向け】家賃滞納が発生した場合の対処法/まず請求編」と言うテーマの続編です。)

本内容は、自主管理大家さんのセミナーやブログなどを参考および引用させていただいております。先日受講したセミナーの備忘として綴らせていただきます。

受講したのは2012年くらい(だいぶ前w)なので情報が変わっている箇所もあるかもしれませんが、基本的な流れは変わらないかと存じます。ただし、詳細な事は法テラスや弁護士、裁判所などにお問い合わせください。

ハナから家賃を支払う気がない賃借人への対応

そもそも、家賃滞納をする人ってなかなかいないと思うのですが、内容証明で督促をしても家賃を払わないで平気な人はもっといません。

しかし、全くいないとも限らない「ハナから家賃を支払う気がない賃借人」への対応、または、そこまで行かずとも、万が一、不幸にも家賃滞納された場合の対処法はどうすれば良いのでしょうか?

これは大家業をしていれば知っていて損な知識では無いです。

まずは内容証明で督促状を送付

前回ご紹介した通り、内容証明(督促状)で必ず督促したと言う履歴を残しましょう。内容証明は「日本郵便が第三者として、文書の存在とその内容を証明するもの」ですので、それが後々の調停や裁判に生きてきます。

内容証明は、出すこと自体が上記のように訴えの提起を予告するものであるから、一種の相手に対する宣戦布告である。

引用元:wikipedia

内容証明まで出されて支払わない、なんて人はなかなかいないと思いますが、失うものがひとつも無い人、夜逃げ、「プロの債務者」なんかには効果がないようです。

さぁ、どうしましょう。次に紹介します。

再三の督促でも支払わなかった場合、まずは調停

調停はあくまでも和解のための話し合いと言う位置付けです。そのため裁判や訴訟などよりも比較的ソフトな印象(?)です。

調停は(中略)相手方が出廷しないと強制力のある判決文が取れませんが、出廷してきたらコチラに有利な文言で和解することができます。

保証人の追加や1度でも家賃を滞った退去など、和解(話し合い)ですのでドンドン有利に持っていけます。もし、相手側がコチラの条件を飲まない場合は不調にして通常訴訟に移行できます。

最後の切り札として「訴訟」の札をとっておけます。これは和解不履行などで強制退去後に訴訟で未払い賃料を請求します。

  • 今まで延滞もなく良入居者だったが失業などで滞納が出た場合
  • 人間的にそんなに悪い人ではないんだけど…滞納さえ無いならいて欲しい方など
  • あくまで話し合いですので滞納期間が短くても(2ヶ月とか)OK!

引用元:必殺大家さん

調停のメリット

印紙代が訴訟の半額。切手代も5分の1。他の法的手続きと違い債務者への郵便送達が普通郵便なので必ず受け取る。

調停のデメリット

出廷しないと判決文は取れないので夜逃げした部屋や開き直っているプロの債務者には効果がない。

万が一、調停で合意が取れなくても、そのまま訴訟に持っていける、と言う事です。(う〜ん、そこまでして払わない人っているのかな…でも、こう言った仕組みがある事は心強い事です!)

調停でも話し合いがつかなかった場合は訴訟へ移行

そんな入居者は基本的にいないとは思いますが、万が一、悪質な滞納者が調停においても決着が着かなかった場合は訴訟を起こすことになります。

「少額訴訟」か「訴訟」です。

少額訴訟

明渡し裁判不可。滞納家賃のみの請求になってしまいます。

少額訴訟のメリット

原則1日で結審します。

少額訴訟のデメリット

原則1日で結審と言いながらも相手が争う構えだと一回では終わらない。印紙・切手代が通常裁判と同じ。「小額」の文字が債務者に安心感を与えてしまいます。

訴訟

明渡し裁判可能。基本的に何でも訴えられます。

訴訟のメリット

  • 文章に「訴訟」の文字(相手へのプレッシャー)
  • 相手が出廷しなくても判決が取れる
  • 夜逃げなどにはこれしか方法がない

*悪質な入居者などで出て行って欲しい相手などにも有効(調停は時間の無駄)

デメリット

  • 滞納期間が最低でも3ヶ月以上は必要
  • 最初から「訴訟」の札を切ってしまうと次がない(滞納者が訴訟に慣れてしまう)

まとめ

絶対に起こって欲しくない家賃滞納ですが、そうなってしまってからでは遅いです。滞納発生前の事前の準備が大事!と言うことですね。

そうなった際に素早く対応できるように、「保証会社への滞納連絡期限の確認」「家賃滞納発生時の流れ」「賃貸借契約書の特約事項で調停や裁判の管轄裁判所を家主の住所のものにしておく」など、工夫が必要ですね!

参考文献

http://shinohara-gyosei.com/naiyou56.html

https://saiken-pro.com/columns/112/